Grunderwerbsteuerfalle beim Grundstückskauf

Grunderwerbsteuer

Der Grunderwerbsteuer unterliegen u. a. Grundstückskäufe (§ 1 Grunderwerbsteuergesetz/GrEStG). Bemessungsgrundlage für die Steuer ist der „Wert der Gegenleistung“ (§ 8 Abs. 1 GrEStG). Als Gegenleistung wird bei einem Grundstückskauf der Kaufpreis, „einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen“, genannt (§ 9 GrEStG).

Vorsicht Reservierungsvereinbarung

Im Streitfall hat ein Ehepaar im Zusammenhang mit dem Kauf eines unbebauten Grundstücks mit einer im Verkaufsprozess involvierten Projektierungsgesellschaft eine Reservierungsvereinbarung geschlossen, in der die Errichtung eines bestimmten Haustyps durch einen dritten Bauträger angedacht war. Dieser Bauträger stellte für die Kläger den Bauantrag und erteilte den Käufern eine als „Angebot“ bezeichnete Leistungsbeschreibung, die nicht unterschrieben war. Die Käufer schlossen den Vertrag ein Jahr später und ließen das Grundstück bebauen. Das Finanzamt bezog die Baukosten in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer mit ein. Die Revision beim Bundesfinanzhof hatte keinen Erfolg.

BFH-Urteil

Mit Beschluss vom 7.2.2022 (II B 6/21) bestätigte der Bundesfinanzhof/BFH seine Rechtsansicht aus dem Urteil vom 1.10.2014 (II R 32/13). Nach Auffassung des BFH erfordert die Notwendigkeit eines objektiv sachlichen Zusammenhangs zwischen Grundstückskaufvertrag und Bauvertrag bei Abschluss des Grundstückskaufvertrags nicht, dass zu diesem Zeitpunkt auch der Bauvertrag abgeschlossen und die Bauverpflichtung rechtswirksam begründet ist. Auch muss ein vorhandenes Angebot keine rechtlichen Mindestvoraussetzungen erfüllen, so der BFH.

Fazit

Um die Einbindung der Baukosten bei der Grunderwerbsteuerbemessung für den Kauf eines unbebauten Grundstücks zu vermeiden, ist ein Zusammenhang zwischen dem Kauf- und einem zu einem späteren Zeitpunkt noch abzuschließenden Bauvertrag im Zeitpunkt des Grundstückskaufs unbedingt zu vermeiden. Es dürfen im Kaufzeitpunkt des unbebauten Grundstücks keine Indizien für einen einheitlichen Erwerbsgegenstand „Grundstück plus Gebäude“ bestehen.

Stand: 27. August 2024